居住权受重视,打破70年产权规定住宅用地使用权

2019-10-13 04:32 来源:未知

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《民法典各分编》首次提请全国人大常委会审议。其中物权编草案专门规定了“居住权”,并对住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出原则性规定。物权编草案在物权法的基础上,按照党中央提出的完善产权保护制度,进一步完善了物权法律制度。

买套房子不容易,可是当千辛万苦甚至动用家庭6个钱包凑钱买了房几十年后,你发现原来土地是租来的,房子虽然是你的,可是作为附着物,皮之不存毛将焉附?所以当你网上搜索一下,大部分人最关心的就是房子70年产权到期后该怎么办?到底要不要交钱?

1、重磅:住宅用地使用权到期自动续期

其实,安家融媒发现,今天我用的这个标题也不是特别准确,因为众所周知,房子是永久属于你的,只是土地是70年产权,因为很多人喜欢这样问,我姑且也用这样的标题便于大家辨识。

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过去不少人总是问我70年产权到期后该怎么办呢?我都是说实话,我相信我们也听到过不少的说法,但是我告诉你,这是国家都没有想好的事情,你问我我怎么知道?别说我,专家也不知道,别说专家,国家也不一定知道。

民法典物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题,先作了一个原则性规定。

不少人引用这样的标题,《国土部:70年产权到期后自动续期不收费》,其实,安家融媒查了一下,并不是这样说的,而且很容易被误导,甚至被一些别有用心的人利用。2016年12月23日当时的国土资源部召开新闻发布会透露,对于少数住宅建设用地使用权到期问题处理,国土资源部出台了过渡性措施,即业主不需要提出续期申请,不需要缴费,可正常办理交易和登记手续。

草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

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2、新增规定解析

但这个还只是个案,并不代表未来所有的房子都是这样的政策,一些人利用这个大肆炒作,忽悠买房。其实不用忽悠,该买就买,买不起说什么也没用。

——规定前后对比

如果说过去对于这个还有点混沌,现在相对来说要清楚多了,我们看看最新的说法。

律师王龙国指出,“居住权”和“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”的提法以前没有,属于新增内容,因此无法和以前的规定作简单对比。如果简单理解,以前提的是所有权和使用权,其中,“所有权”包括“占有”“使用”“收益”“处分”四项权能。

8月27日,备受社会关注的民法典各分编(草案)提请审议,这是民法典编纂工作的重要一步,是我国民事立法中的一件大事。针对社会高度关注的住宅建设用地使用权期间届满续期的问题,民法典物权编草案对此作出了原则性规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

以前因为对住宅建设用地使用权期间届满续期问题没有规定如何处理,社会上针对该问题的讨论很多,现在通过法律规定的形式明确表明期满后可以自动续期。

安家融媒认为,虽然这还不是最终落地结果,但是思路似乎基本上已经很清晰了,说清楚也只是大致思路,但并没有对谁收费或减免提出更具体的要求。说白了,收费是肯定的,但可能有人会减免。

——规定作为房产税基础?

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也有业内人士表示,住宅建设用地使用权自动续期也意味着具备了征收房产税的基础。

这也就引发了到底什么样的人会减免呢?房子少的可能性较大,或者房子居住面积小的可能会免交。那么房子多的炒房者该怎么打算呢?

中原集团首席运营官李文杰则认为,土地使用权自动续期与征收房产税之间没有直接联系。

我还是那句话,多数房子未来还有几十年才到期,谁也不知道将来会有多少变数,但最大的可能就是对于房产的税与续费合并到一起。那么,这对房子太多的人并不是什么利好。对于租金水平较高、地段较好的房子可能还能租出去来弥补交税,如果不是,倒不如早点抛售了。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于土地使用权续租的内容,其实过去强调的就是所谓“70年产权”的概念。从规定来看,自动续期的政策思路很明确,同时是否要付费这一点,也提到了“或者减免”的概念。类似规定,一方面是有助于破解部分土地到期后续期困难的问题,另一方面也给予了不动产相关部门一个新的思考,即研究续期续费问题,进而促进土地市场和住房市场的健康发展。

对于刚需而言,这次新说法更加照顾到大家的居住权益。我们都知道,最近提出房子是用来住的而不是用来炒的,而且要通过多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度让全体人民住有所居。

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为此,草案专门增加一章规定居住权。“居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。这一制度安排有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。”全国人大常委会法工委民法室副主任杜涛说。另外,租房方面,为保护承租人利益,草案增加了住房承租人的优先承租权制度。

3、首次提出“居住权”

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居住权!民法典物权编草案专门规定了“居住权”:

总之,赋予居住的权益越来越大,更加尊重居住者的权益,无论是买房还是租房都将获得居住权的尊重。

居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。

据介绍,规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求,也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

4、规定解析

——契约精神

严跃进表示,从“居住权”的规定来看,其明确给予了界定,强调了合同约定的契约精神。类似规定有助于未来在三个领域实现更好的保障,包括租赁权、住房保障权、以房养老居住权等方面。后续在租赁住房、保障房和以房养老等项目上,落地可能性很大,也能够实现人人都支持此类新市场的改革和发展。

——保证居住权利

王龙国指出,现在新提的“居住权”包括“占有”“使用”两项权能。居住权就是为了解决现在社会上没有房屋但又需要居住的这部分人的问题,这些人虽然没有房屋产权,但他们因为合同约定或其他原因而居住在某个房屋里,法律要规定他们有居住的权利,否则,这部分人将没有合法的居住场所。

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5、增加“优先承租权”制度

此次提请全国人大常委会会议审议的《民法典各分编》增加了住房承租人的优先承租权制度。

为落实党中央提出的建立租购同权住房市场的要求,保护承租人利益,促进住房租赁市场健康发展,草案增加了住房承租人的优先承租权制度。草案第五百二十五条第二款规定:“租赁期间届满,住房承租人享有以同等条件优先承租的权利”。

6、制度解析

李文杰在接受记者采访时表示:“世界上其他国家对承租权的表述也是类似的,过去我们国家已经有优先承租权的规定,而这次是写入民法典。”

中原地产首席分析师张大伟指出:“在实际操作过程中,优先承租权并不会对下一个租期的租金有强制性约束,所以这项规定对租金上涨的影响有限。”

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